Bauen in Raach am Hochgebirge – so geht’s

Ob Neubau, Zubau oder Umbau – jedes Bauvorhaben ist ein wichtiger Schritt.
Damit Sie gut informiert starten, finden Sie hier alle wesentlichen Informationen rund um Bauverfahren in der Gemeinde Raach am Hochgebirge.
Wir möchten Ihnen den Ablauf so einfach und verständlich wie möglich machen und Sie auf dem Weg von der ersten Idee bis zur Baubewilligung begleiten.

1. Wo darf ich bauen?

Bevor Sie mit der Planung beginnen, sollten Sie klären, ob und wie auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf.

Widmung:

Ihr Grundstück muss im Flächenwidmungsplan als Baugebiet (z. B. Wohngebiet) ausgewiesen sein. Nur dann dürfen darauf Gebäude errichtet werden.
Auskunft über die aktuelle Widmung erhalten Sie im Gemeindeamt Raach am Hochgebirge.

Erschließung und Größe:

Das Grundstück muss ausreichend groß sein, um die vorgeschriebenen Abstände zu den Nachbargrundstücken einzuhalten. Außerdem muss es verkehrsmäßig erschlossen sein – also über eine Zufahrt verfügen – und an die notwendige Infrastruktur (Wasser, Kanal, Strom) angeschlossen werden können.

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe:

Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gelten Ausnahmen bei der Widmung und Bauverfahrensprüfung. Voraussetzung ist, dass es sich um einen bestehenden Betrieb handelt und das Vorhaben in Umfang und Nutzung eindeutig dem land- oder forstwirtschaftlichen Zweck dient.
Hierfür ist der Gemeinde ein Betriebskonzept (§ 19 Abs. 2 Ziffer 6 der NÖ Bauordnung 2014) vorzulegen. Dieses wird von einem landwirtschaftlichen Sachverständigen begutachtet, um die Voraussetzungen wie Standort- und Betriebserforderlichkeit zu überprüfen.

Erhaltenswerte Gebäude im Grünland (GEBs):

Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen auch Gebäude im Grünland erhalten, saniert oder umgebaut werden, wenn sie als „erhaltenswerte Gebäude im Grünland (GEB)“ gelten.
Dabei handelt es sich um bestehende, historisch gewachsene Gebäude, die in ihrer äußeren Erscheinung und Nutzung das Landschaftsbild prägen und deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt.
Bauliche Änderungen oder Nutzungsänderungen sind hier nur im Rahmen der Bestimmungen der NÖ Bauordnung und der örtlichen Raumordnung zulässig. Bitte erkundigen Sie sich vorab im Gemeindeamt, ob Ihr Objekt als GEB eingestuft ist und welche Auflagen gelten.

2. Was muss ich beachten?

Beim Bauen gibt es eine Reihe von rechtlichen und technischen Vorgaben die einzuhalten sind. Wichtige Punkte sind:

• Standsicherheit und Brandschutz
• Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz
• Barrierefreiheit und Nutzungssicherheit
• Schall-, Wärme- und Energieschutz
• Das Gebäude darf keine unzumutbare Beeinträchtigung für Nachbarn verursachen (z. B. durch Schattenwurf oder Lärm).

Wir empfehlen, Ihr Projekt frühzeitig mit einer Fachperson (z. B. Ziviltechniker:in oder Baumeister:in) zu besprechen.

3. Die ersten Schritte zu Ihrem Bauvorhaben

Wenn Sie bereits ein Grundstück besitzen oder eines ins Auge gefasst haben, einen Zubau oder Umbau planen, ist der erste Weg ins Gemeindeamt empfehlenswert.
Bringen Sie eine Skizze oder erste Entwürfe Ihres Vorhabens mit.

Dort erhalten Sie Informationen zu:

• der Flächenwidmung,
• der zulässigen Bauweise, Bauklasse und Abstandsflächen,
• Erschließung und Versorgung (Wasser, Kanal, Strom),
• sowie zum Ablauf des Verfahrens und zu den erforderlichen Formularen.

4. Ablauf des Bauverfahrens

Je nach Art und Umfang des geplanten Vorhabens sieht die NÖ Bauordnung 2014 unterschiedliche Verfahren vor.

Grundsätzlich wird unterschieden zwischen:

• bewilligungspflichtigen Vorhaben im regulären Verfahren gemäß § 14,
• bewilligungspflichtigen Vorhaben im vereinfachten Verfahren gemäß § 15,
• meldepflichtigen Vorhaben gemäß § 16 sowie
• bewilligungs- und meldefreien Vorhaben gemäß § 17.

Auch bei kleineren Vorhaben kann eine Baubewilligung, Meldung oder andere behördliche Genehmigung erforderlich sein. Es wird daher empfohlen, bereits vor Beginn der Planung mit dem Gemeindeamt Kontakt aufzunehmen.

Typischer Ablauf eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens:

⭢ Einreichung des Bauansuchens samt den erforderlichen Unterlagen

⭢ Prüfung der Vollständigkeit und Vorprüfung durch die Baubehörde

⭢ im regulären Bewilligungsverfahren Information der Parteien und Nachbarn, soweit dies gesetzlich vorgesehen ist

⭢ Erlassung des Baubewilligungsbescheides

⭢ Anzeige des Baubeginns und erforderlichenfalls Bekanntgabe des Bauführers

⭢ Ausführung des bewilligten Vorhabens

⭢ Fertigstellungsanzeige samt den erforderlichen Bestätigungen, Befunden und Nachweisen

Bei Vorhaben nach § 15 wird ebenfalls eine Baubewilligung erteilt. Das Verfahren ist jedoch vereinfacht; Nachbarn kommt dabei grundsätzlich keine Parteistellung zu.

Baubeginn und Bauführer

Das Datum des tatsächlichen Baubeginns ist der Baubehörde vor Beginn der Arbeiten anzuzeigen. Wird nicht innerhalb von vier Wochen ab dem bekannt gegebenen Zeitpunkt tatsächlich mit der Ausführung begonnen, wird die Baubeginnsanzeige unwirksam.

Soweit für das jeweilige Bauvorhaben ein Bauführer erforderlich ist, ist dieser der Baubehörde bekannt zu geben.

Die Vierwochenregel ergibt sich aus dem neu gefassten § 26 NÖ Bauordnung.
⭢ Vorlage einer Baubeginnsmeldung/Bauführerbekanntgabe

Fertigstellungsanzeige

⭢    Fertigstellungsanzeige
Nach der Fertigstellung eines bewilligten Bauvorhabens ist der Baubehörde eine Fertigstellungsanzeige vorzulegen.

Soweit gesetzlich erforderlich, ist der Fertigstellungsanzeige eine Bescheinigung des Bauführers über die bewilligungsgemäße Ausführung des Bauwerks anzuschließen. Wurde kein Bauführer bekannt gegeben, kann die Bescheinigung von einem zur Überwachung befugten Fachmann ausgestellt werden, der die Ausführung des Bauwerks überwacht hat. Die Bescheinigung umfasst auch Arbeiten, die in Eigenleistung ausgeführt wurden.

Bei Bauvorhaben im vereinfachten Verfahren gemäß § 15 NÖ Bauordnung 2014 ist eine solche Bauführerbescheinigung grundsätzlich nicht erforderlich. Welche Unterlagen im Einzelfall vorzulegen sind, ergibt sich aus der Art des Bauvorhabens und dem Baubewilligungsbescheid.

Befunde, Bescheinigungen und Nachweise

Mit der Fertigstellungsanzeige sind auch sämtliche im Baubewilligungsbescheid vorgeschriebenen Befunde und Bescheinigungen sowie die sonstigen erforderlichen Nachweise vorzulegen. Je nach Bauvorhaben können unter anderem ein Lageplan, Angaben über meldepflichtige Abweichungen oder ein Nachweis über die Herstellung des Bezugsniveaus erforderlich sein.

Eine unvollständige Fertigstellungsanzeige gilt als nicht erstattet.

Umbauten und Veränderungen an bestehenden Gebäuden

Werden in einem bestehenden Gebäude Umbauten, Nutzungsänderungen oder Erweiterungen vorgenommen – etwa ein Dachgeschoßausbau, die Errichtung zusätzlicher Sanitäranlagen oder eine Wohnraumerweiterung –, kann eine Anpassung der bestehenden Wasser- und Kanalanschlüsse beziehungsweise der für die Gebührenberechnung maßgeblichen Flächen erforderlich sein.

In diesen Fällen ist der Gemeinde gegebenenfalls eine Veränderungsanzeige für Wasser- und Kanalanschlüsse vorzulegen, damit die technischen und abgabenrechtlichen Änderungen ordnungsgemäß erfasst werden können.

Je nach Art und Umfang der geplanten Arbeiten kann das Vorhaben nach der NÖ Bauordnung 2014 meldepflichtig, im vereinfachten Verfahren bewilligungspflichtig oder im regulären Verfahren bewilligungspflichtig sein.

Bitte erkundigen Sie sich daher vor Beginn der Planung beziehungsweise der Arbeiten beim Gemeindeamt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben erforderlich ist und welche Unterlagen vorzulegen sind.

5. Gültigkeit der Baubewilligung und Fristen:

Das Recht auf eine Baubewilligung erlischt, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens

• nicht binnen zwei Jahren ab rechtskräftiger Erteilung der Baubewilligung begonnen wird oder
• nicht binnen fünf Jahren ab Baubeginn fertiggestellt wurde.

Sollte sich die Ausführung Ihres Bauvorhabens verzögern, besteht die Möglichkeit, auf Antrag eine Fristverlängerung zu beantragen.
Dieser Antrag muss vor Ablauf der ursprünglichen Frist bei der Gemeinde Raach am Hochgebirge eingebracht werden.

6. Arten von Bauvorhaben/Formulare 

Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben
Für die vollständige Auflistung rufen Sie bitte die einschlägigen Bestimmungen auf:
§ 17 NÖ Bauordnung 2014

Meldepflichtige Vorhaben:
§ 16 NÖ Bauordnung 2014
Formular für meldepflichtige Vorhaben

Bewilligungspflichtige Vorhaben:
Für die vollständige Auflistung rufen Sie bitte die einschlägigen Bestimmungen auf:
§ 14 NÖ Bauordnung 2014
Formular für bewilligungspflichtige Vorhaben

Vereinfachtes Bewilligungsverfahren:
Für die vollständige Auflistung rufen Sie bitte die einschlägigen Bestimmungen auf:
§ 18 Abs 1a NÖ Bauordnung 2014
Formular für Vorhaben nach dem vereinfachten Bewilligungsverfahren

Weiter Formulare:
AGWR II-Datenblatt Neubau
AGWR II-Datenblatt Zubau
Betriebskonzept für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
Anzeige eines Bauführerwechsels

Baubeginnsanzeige/Bauführerbekanntgabe
Bauführerbekanntgabe
Fertigstellungsanzeige
Fristverlängerung der Baubewilligung
Veränderungsanzeige für Wasser- und Kanalanschlüsse

7. Nützliche Tipps rund ums Bauen

• Klären Sie frühzeitig alle Fragen zu Widmung, Abständen und Bauvorschriften.
• Lassen Sie Ihr Projekt von Fachleuten planen – das spart Zeit und vermeidet Nachbesserungen.
• Denken Sie auch an Zufahrt, Entwässerung und Stromanschluss.
• Prüfen Sie mögliche Förderungen (z. B. für energiesparendes Bauen).
• Reichen Sie vollständige Unterlagen ein – das beschleunigt die Bearbeitung.
• Halten Sie bei Fragen jederzeit Rücksprache – wir unterstützen Sie gerne!