Bauen in Raach am Hochgebirge – so geht’s

Ob Neubau, Zubau oder Umbau – jedes Bauvorhaben ist ein wichtiger Schritt. 
Damit Sie gut informiert starten, finden Sie hier alle wesentlichen Informationen rund um Bauverfahren in der Gemeinde Raach am Hochgebirge.
Wir möchten Ihnen den Ablauf so einfach und verständlich wie möglich machen und Sie auf dem Weg von der ersten Idee bis zur Baubewilligung begleiten.

1. Wo darf ich bauen?

Bevor Sie mit der Planung beginnen, sollten Sie klären, ob und wie auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf.

Widmung:

Ihr Grundstück muss im Flächenwidmungsplan als Baugebiet (z. B. Wohngebiet) ausgewiesen sein. Nur dann dürfen darauf Gebäude errichtet werden.
Auskunft über die aktuelle Widmung erhalten Sie im Gemeindeamt Raach am Hochgebirge.

Erschließung und Größe:

Das Grundstück muss ausreichend groß sein, um die vorgeschriebenen Abstände zu den Nachbargrundstücken einzuhalten. Außerdem muss es verkehrsmäßig erschlossen sein – also über eine Zufahrt verfügen – und an die notwendige Infrastruktur (Wasser, Kanal, Strom) angeschlossen werden können.

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe:

Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gelten Ausnahmen bei der Widmung und Bauverfahrensprüfung. Voraussetzung ist, dass es sich um einen bestehenden Betrieb handelt und das Vorhaben in Umfang und Nutzung eindeutig dem land- oder forstwirtschaftlichen Zweck dient.
Hierfür ist der Gemeinde ein Betriebskonzept (§ 19 Abs. 2 Ziffer 6 der NÖ Bauordnung 2014) vorzulegen. Dieses wird von einem landwirtschaftlichen Sachverständigen begutachtet, um die Voraussetzungen wie Standort- und Betriebserforderlichkeit zu überprüfen.

Erhaltenswerte Gebäude im Grünland (GEBs):

Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen auch Gebäude im Grünland erhalten, saniert oder umgebaut werden, wenn sie als „erhaltenswerte Gebäude im Grünland (GEB)“ gelten.
Dabei handelt es sich um bestehende, historisch gewachsene Gebäude, die in ihrer äußeren Erscheinung und Nutzung das Landschaftsbild prägen und deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt.
Bauliche Änderungen oder Nutzungsänderungen sind hier nur im Rahmen der Bestimmungen der NÖ Bauordnung und der örtlichen Raumordnung zulässig. Bitte erkundigen Sie sich vorab im Gemeindeamt, ob Ihr Objekt als GEB eingestuft ist und welche Auflagen gelten.

2. Was muss ich beachten?

Beim Bauen gibt es eine Reihe von rechtlichen und technischen Vorgaben die einzuhalten sind. Wichtige Punkte sind:

• Standsicherheit und Brandschutz
• Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz
• Barrierefreiheit und Nutzungssicherheit
• Schall-, Wärme- und Energieschutz
• Das Gebäude darf keine unzumutbare Beeinträchtigung für Nachbarn verursachen (z. B. durch Schattenwurf oder Lärm).

Wir empfehlen, Ihr Projekt frühzeitig mit einer Fachperson (z. B. Ziviltechniker:in oder Baumeister:in) zu besprechen.

3. Die ersten Schritte zu Ihrem Bauvorhaben

Wenn Sie bereits ein Grundstück besitzen oder eines ins Auge gefasst haben, einen Zubau oder Umbau planen, ist der erste Weg ins Gemeindeamt empfehlenswert.
Bringen Sie eine Skizze oder erste Entwürfe Ihres Vorhabens mit.

Dort erhalten Sie Informationen zu:

• der Flächenwidmung,
• der zulässigen Bauweise, Bauklasse und Abstandsflächen,
• Erschließung und Versorgung (Wasser, Kanal, Strom),
• sowie zum Ablauf des Verfahrens und zu den erforderlichen Formularen.

4. Ablauf des Bauverfahrens

Je nach Art und Umfang Ihres Vorhabens kann das Verfahren unterschiedlich ablaufen.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen meldepflichtigen, anzeigepflichtigen und bewilligungspflichtigen Bauvorhaben (gemäß NÖ Bauordnung 2014).

Typischer Ablauf:

⭢    Einreichung der Unterlagen (Bauansuchen, Bauanzeige oder Meldung)

⭢    Prüfung durch die Gemeinde (Vollständigkeit und inhaltliche Beurteilung)

⭢    Verständigung der Nachbarn, falls gesetzlich vorgesehen

⭢    Erteilung der Baubewilligung oder Bestätigung nach Anzeigeverfahren

⭢    Baubeginn nach Vorliegen der Bewilligung
        Vor Ausführung des Bauvorhabens ist der Baubehörde der Baubeginn unter Nennung eines befugten Bauführers bekannt zu geben.
⭢ Vorlage einer Baubeginnsmeldung/Bauführerbekanntgabe/Bauführerbekanntgabe

⭢    Fertigstellungsanzeige
Mit dieser Fertigstellungsanzeige ist der Baubehörde eine sogenannte „Baufuehrerbestätigung“ vorzulegen. Diese Bauführerbescheinigung muss vom Bauführer oder einem zur Überwachung eines Bauvorhabens befugten Fachmann unterfertigt sein. 
 Mit dieser Bescheinigung wird bestätigt, dass das Haus so errichtet wurde, wie es in den Einreichunterlagen dargestellt und durch den Baubewilligungsbescheid auch bewilligt wurde. Die Bestätigung über die bewilligungsgemäße Ausführung umfasst auch die Eigenleistungen.

⭢    Befunde, Atteste und Nachweise
Außerdem müssen mit der Fertigstellungsanzeige und der Bauführerbestätigung auch sämtliche im Baubewilligungsbescheid genannten Befunde, Atteste und Nachweise vorgelegt werden.

Umbauten und Veränderungen an bestehenden Gebäuden:
Wenn innerhalb eines bestehenden Wohngebäudes Umbauten oder Nutzungsänderungen stattfinden – etwa ein Dachgeschoßausbau, die Errichtung zusätzlicher Sanitäranlagen oder Wohnraumerweiterungen –, ist dies der Gemeinde mitzuteilen.
In solchen Fällen ist in der Regel eine Veränderungsanzeige für Wasser- und Kanalanschlüsse erforderlich, damit die technische Anpassung und Verrechnung ordnungsgemäß erfolgen können.
Je nach Art und Umfang der baulichen Änderung kann zusätzlich eine Melde-, Anzeige- oder Bewilligungspflicht nach der NÖ Bauordnung bestehen.

Bitte erkundigen Sie sich daher vor Beginn der Arbeiten im Gemeindeamt, ob Ihr Vorhaben einer Bauanzeige oder Baubewilligung bedarf und welche Unterlagen Sie benötigen.

5. Gültigkeit der Baubewilligung und Fristen:

Das Recht auf eine Baubewilligung erlischt, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens

• nicht binnen zwei Jahren ab rechtskräftiger Erteilung der Baubewilligung begonnen wird oder
• nicht binnen fünf Jahren ab Baubeginn fertiggestellt wurde.

Sollte sich die Ausführung Ihres Bauvorhabens verzögern, besteht die Möglichkeit, auf Antrag eine Fristverlängerung zu beantragen.
Dieser Antrag muss vor Ablauf der ursprünglichen Frist bei der Gemeinde Raach am Hochgebirge eingebracht werden.

6. Arten von Bauvorhaben/Formulare 

Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben
Für die vollständige Auflistung rufen Sie bitte die einschlägigen Bestimmungen auf:
§ 17 NÖ Bauordnung 2014

Meldepflichtige Vorhaben:
§ 16 NÖ Bauordnung 2014
Formular für meldepflichtige Vorhaben

Anzeigepflichtige Vorhaben:
Für die vollständige Auflistung rufen Sie bitte die einschlägigen Bestimmungen auf:
§ 15 NÖ Bauordnung 2014
Formular für anzeigepflichtige Vorhaben

Bewilligungspflichtige Vorhaben:
Für die vollständige Auflistung rufen Sie bitte die einschlägigen Bestimmungen auf:
§ 14 NÖ Bauordnung 2014
Formular für bewilligungspflichtige Vorhaben

Vereinfachtes Bewilligungsverfahren:
Für die vollständige Auflistung rufen Sie bitte die einschlägigen Bestimmungen auf:
§ 18 Abs 1a NÖ Bauordnung 2014
Formular für Vorhaben nach dem vereinfachten Bewilligungsverfahren

Weiter Formulare:
AGWR II-Datenblatt Neubau
AGWR II-Datenblatt Zubau
Betriebskonzept für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
Anzeige eines Bauführerwechsels

Baubeginnsanzeige/Bauführerbekanntgabe
Bauführerbekanntgabe
Fertigstellungsanzeige
Fristverlängerung der Baubewilligung
Veränderungsanzeige für Wasser- und Kanalanschlüsse

7. Nützliche Tipps rund ums Bauen

• Klären Sie frühzeitig alle Fragen zu Widmung, Abständen und Bauvorschriften.
• Lassen Sie Ihr Projekt von Fachleuten planen – das spart Zeit und vermeidet Nachbesserungen.
• Denken Sie auch an Zufahrt, Entwässerung und Stromanschluss.
• Prüfen Sie mögliche Förderungen (z. B. für energiesparendes Bauen).
• Reichen Sie vollständige Unterlagen ein – das beschleunigt die Bearbeitung.
• Halten Sie bei Fragen jederzeit Rücksprache – wir unterstützen Sie gerne!